どうもなめくじです。
色々考えた結果、2026年夏に新築一戸建て（建売）を購入しました。
そこで自宅購入記として、3部構成でシリーズ記事を制作しています。（vol.1はコチラ）
大した話はできませんが、これから自宅購入を考える方にとって何か参考になれば幸いです。
ただ今回は忖度無しのリアルタイムの相場感（2026年夏時点）として貴重な情報である気はします。
実際の契約金額と相場感
なめくじ夫婦が契約したのは新築建売で、土地が23坪（76㎡）、3階建ての延床面積が40坪（130㎡）です。
一般的な家族4人構成だと延床面積で30〜35坪程度が平均であることを考えると、3階建てとはいえ一応平均値は超えている計算になります。
本当は2階建てや平屋が良かったけどまぁ無理でしたね
エリアにはバス網が発達しており、主要駅へは自転車15分の距離感です。
2026年夏の契約時点で土地建物諸費用など全て合わせて税込み4,100万円くらい。
建売なので土地と建物の内訳は不明です。
同エリアで売買されている坪単価で考えると土地代1,800万円＋建物代＆諸費用2,300万円みたいなイメージでしょうか。
建物の断熱性は省エネ基準でいう等級4です。
これは現在の新築物件が満たさなきゃいけない必須ランクで、断熱性能は注文住宅などで持て囃されるZEH基準やHEAT20より下です。
探せばZEH基準を満たした建売住宅もあります
物件金額の印象
正直に言えば「高っけぇな」という印象です。
建売3,000万円だった時代が羨ましい。
でもまあ欲しい時が買い時って言うじゃないですか…。
今後の建築費の見通しについては分かりませんが、不動産屋＆工務店3社とも「今後の資材価格は、上がることはあっても下がることはない」と断言していました。
なめくじとしてもどっかの巨大国が爆死しない限り円安は続くと思うので、建築費用は微細な波がありながらも高止まり、ベースラインはジワジワ上がると踏んでいます。
イラン戦争の行方はトランプさんの機嫌次第だし、収束したとてしばらくは流通が混乱するでしょう。
人件費にしたって職人の数が減って上がる一方ですしね。
ウチが契約したのは安価な地場の工務店の建売住宅ですので、同条件で考えるとこれでも安い方だと思います。
多分。知らんけど。
断熱性能を上げると…？
1〜2か月ひたすらポータルサイトに張り付いて物件情報を見た中でいえば、ZEH基準をクリアした新築建売だと、そうじゃない物件より200〜300万円くらい上乗せされるイメージです。
2030年には新築住宅でZEH基準（等級5相当）が必須になる見込みですし、断熱性能は高くて悪いことはないのでなるべく上げておきたかったのですが、我々のような貧乏人にとってZEH住宅はコスパが悪かったです。
断熱性に関しては、今後必要になったらリフォームで対応すると割り切りました。
相場への影響要素
まず建売住宅の価格に最も影響を及ぼすのはエリア（地価）です。
販売相手を最大にするためか、2階建て・3階建て共に間取りがテンプレ（ある意味最適）化してますので、建物の価値で競合と差を付けるのは難しいのでしょうね。
興味深いことに、（観測範囲内では）買い手がすぐ付く建売住宅は好立地でやや高めの物件です。
逆に明らかに不便だったり将来過疎りそうなエリアの建売住宅は、相場より少し安いのに売買の回転は明らかに鈍かったです。
優先順位はあれど”土地の利便性”はみんな求める要素なので、地価は建売住宅の相場に対して影響が大きいですし、少々高くても買う人が多い印象です。
次にフルリノベ前提の中古住宅ですが、これもエリアでしょうね。
建物の価値が相対的に無くなってきているので、物件価格は土地の価格に左右されます。
最後に注文住宅ですが、最も影響が大きいのはデザイン費や内装費用でしょう。
自分のワガママを叶えるための住宅なので、そのワガママ費用が最も高くつくのは当たり前というか。
それに平均的な予算感を考えたら、注文住宅を建てるために十分な面積を求めると郊外側の安い土地を買う人が多いでしょうし。
比較すると…？
例えば分かりやすく、なめくじが4,000万円で2階建ての建売を買ったとします。
同じ土地に築古住宅があって売値が1600〜1800万円だったとしても、ゴリゴリにフルリノベするパターンだと結局4,000万円は超えるでしょうねっていう肌感です。
そしてその土地に注文住宅を建てる場合は5,000万円くらいになるんじゃないすかね。
とはいえこの想定だと25坪程度の狭小土地なので、実際にはもう少し広い土地を買って5,500万円くらいの着地になると思いますが。
戸建てリノベーションって安くならないの？
安くはなりますが「人気エリアで予算内に収めて中身もゴージャスに」というのは難易度が高い印象です。
というのも中古戸建ては築古になるほど値決めの大半が土地評価代みたいになってくるので、利便性の高い＝地価が高いエリアでは、そういった戸建てフルリノベに最適な”捨て値物件”がそもそも少ないんですよね。
業界の流行りなんでしょうけど、雑なリフォームだけして価格に上乗せ後の再販売ってケースも多いですし。
あと今売却される築古物件は1980年代販売の庭付き50坪〜60坪台クラスの物件が多いんですよね。
それをそのまま今の土地価格で売りに出すと20〜30代の購買層が手を出せなくなるので、デベロッパーが更地化してから25〜30坪単位に分筆販売されたりもします。
つまりリノベ向け築古戸建てが無くなっていく訳です
もし運良く希望のエリアに「程度がよい古家付き土地」みたいなのが安く拾えたら、注文住宅と比べて500〜1,000万円くらいは費用を抑えられると思います。
ちなみにチラッと工務店の方に聞いた感じだと、延床面積100㎡（30坪）くらいの2階建てフルリノベで2,000〜2,500万円かかる（多分諸費用は別）という相場感でした。
また別のところで聞いた話では、なめくじたちの求めるフルリノベ（土地30坪以上、スケルトン工事）だとコミコミ5,000万円で”開始”って感じでしたね。
個人的に戸建てフルリノベは、長期スパンでベース物件を探せる余裕のある人か、もしくは伝手で中古戸建てが手に入った人、あるいは土地が捨て値の田舎暮らしでもOKな人が向いているように感じます。
比較的築浅で痛みの少ない中古物件を探してリフォームする作戦もありですが、水回り交換で350〜400万円、クロス全面張替えで100万円以上と結局なんだかんだ500万円以上は出費することになります。
そうして手に入れた物件でも、ガチャに外れると早々に外壁補修や配管給湯系の故障修理といった多額の出費が出る可能性もあります。
そうした故障リスクを織り込んでも買うに値する物件なら、部分リノベやリフォームだけして住む作戦も良いですね。
物件探し〜契約の流れ
物件探し〜契約するまでの期間ですが、なめくじたちのケースだと引き渡しまでで3ヶ月半でした。
これはおそらくかなり速い部類だと思います。
条件が色々噛み合って最速で動けばもっと早く引き渡しまで漕ぎ着けられそうですが、それをするなら休日は元より平日夜も全て物件絡みの作業や下調べに当てるイメージですね。
物件探し
素人にはレインズが見れないので、とにかく不動産ポータルサイトへ張り付きました。
具体的には「ホームズ」「SUUMO」「アットホーム」＋その他です。
1つのポータルサイトにしか出ない物件も時々あるので、全てのサイトで検索して情報を毎日浚っていました。
しかし9割以上の物件は情報が共通しているので、タイパ重視の方はどっか1個のサイトを周回するだけでもいいと思います。
個人的にはホームズの「地図から探す」と「前回の検索条件から探す（→新着）」が使いやすかったですね。
さてこうしてひたすら物件情報を見ていると、なめくじのような素人でも希望のエリア＆条件での相場感がなんとなく分かってきます。
相場感が分かれば外れ物件を掴まされるリスクが減るので、最初は無理にでも見続けることをお勧めします。
あと夢を壊す話で申し訳ないのですが、掘り出し物はありません。
パッと見でお値打ちっぽい物件には分かりづらいデメリットや何かしらトラップが存在しますし、どの物件も流通のプロたちが自分たちの利益を載せて必ず適正価格以上で販売されています。
”めっちゃ安いやん”に騙されてカモられないように…
ついでの話①：予算と探す価格
確度の高い予算が決まっている場合、物件探しをする際はその予算から1割引いた価格を基準に物件を探すと良さそうです。
結局なんだかんだ募集要項にない費用がガンガン乗ってくるんですよ。
物件募集に「月々◯◯万円で理想の暮らしが！」とか煽り文句あるじゃないですか。
あれ全部嘘ですからね。
建物代だけで月割りして出した返済額に何の意味があるんですかって話です。
不動産特有のほんましょうもない売り方
ちなみに内見した物件の1つで3,998万円（スーパーみたいな値付け…）売り出しの建売があったんですが、実際費用を計算したら5,000万円オーバーだった時はさすがに笑いましたね。
ビジネスの倫理感が終わり散らかしてるねという愚痴。
ついでの話②：GeoGuessr
Googleマップのストリートビューを見て、そこが世界のどこかを当てるGeoGuessr（ジオゲッサー）というゲームがあります。
さて不動産ポータルサイトの物件情報には正確な住所が書かれていないことが大半なのですが、慣れればGeoGuessrよろしく外観写真や窓から見える風景などで家を簡単に特定できます。
間取り図+写真1枚ですらギリ探せます
そしてストリートビューで家とその近辺のマップを見ると、以下のような重要な情報が得られます。
- 綺麗さから治安の善し悪しが推測できる
- 築浅物件の割合から死に行く町か生き残る町かが分かる
- あまり広角じゃないので正確な面積や広さが分かる
- 主要道路や最寄りバス停までのリアルな距離感が分かる
- 以前住んでいた人の属性や経済状況がなんとなく知れる
- 昼間の日照具合を見られる
※道の勾配、臭い、音、夜の暗さは現地に行って確かめましょう
良い物件選びをするために、GeoGuessrできるようにしておくことをおすすめします。
コツは建物の方位とランドマークとなる構造物（公園、電波塔、路面表示、大きな樹木など）です。
おすすめのブラウザはPC版Safariで、Googleマップを疑似3D化できるため物件の特定がかなり楽になりますよ。
ついでの話③：自分探し
家ほど高い買い物だと、おいそれと買い直しができない、つまり失敗できないですよね。
失敗しないようにするには汎用性が高くてどんな人生になろうが大丈夫な家を買う（建てる）か、自分たちの人生を先読みしてそこに合わせた使いやすい家にするかのどちらかです。
まず汎用性が高い家ですが、流行りの間取りや設備を取り入れないキラキラ感のない家ですので、インスタなどでこだわりのお洒落マイホームを見て憧れる方ほど辛いでしょう。
では今も満足できて先々でも使いやすい家にしたいなら？
自分たちが5年後10年後30年後50年後、どう生きているかをなるべく精度高く想定する必要がある訳で。
そしてどう生きているかを予測するなら、自分たちは過去何を大事にして生きてきて、これから人生に何を求めて何を捨てるのか突き詰めていく必要があります。
結局「自分ってなんだろう、自分にとって生きるとはどういうことか」みたいな、哲学的な自問自答をしなくてはいけません。
大げさかもしれませんがなめくじはこんな感じで考えています。
家の勉強
さて物件探しと並行して、なめくじはYoutubeからひたすら不動産に関する情報を頭に叩き込んでいました。
プロである不動産屋や工務店のセミナーを無料で大量に受けられるって良い時代ですねえ。
不動産のエリアによる価値の違いや手を出していい物件かどうかの基準などの不動産の基礎知識を付けて、地雷物件を回避するのを目的として一気に勉強しました。
参考までにその時よく見ていたチャンネルは以下の通りです。
どのチャンネルであっても、動画リストからサムネ一覧を見て今の自分に必要そうな動画を探し、倍速で飛ばし飛ばし見れば効率よく知識を入れることができます。
あと建売住宅を買ったので不要になりましたが、間取りの知識も多少仕入れていました。
相談と見学
物件探しと平行して、奥さんがAIで調べて候補に上がった不動産屋や工務店などにアポイントを取り、とりあえずで面談してもらいました。
なにせ見たい中古物件があっても不動産業者が噛まないと見学すらできないので…。
営業さんに最新知識や情報、相場感などを教えてもらいつつ、良さそうな物件の内見にも連れて行ってもらいました。
ちなみに面談は数社合計で7〜8回ほどこなしましたが、専任媒介物件に当たることは1回もなく、検討したのは全てポータルサイトに情報が載っている物件ばかりでした。
つまり誰も知らない、とっておきの物件が出てくる確率はゼロ
それに提案されたのは基本的に自分たちも見ている物件で目新しい発見は無かったことから、ポータルサイトに張り付く価値はあったと感じました。
ただポータルサイトの更新頻度が原因で、もう売れているのに情報が載ったままの物件が少なからずあるので、”今この時点での最新情報”は業者に頼んでレインズをその場で見てもらうしか手がありません。
運よく残っている物件だったら営業さんが内見を手配してくれるという流れとなります。
内見するほどじゃないけど周囲の雰囲気や外観くらいは見たいという物件の場合は、仕事帰りや休日に自分たちで色々見に行っていました。
ちなみに不動産屋や工務店への相談自体はなるべく早めで良いですが、内見自体はある程度知識がついたり自分が求める条件が明確化してからじゃないと見るべきポイントが分からないと思います。
あと建売住宅の内見は不動産業者伝いでもいいですが、少なくとも契約は絶対にそこを建築した工務店と”直で”行いましょう。
仲介で契約すると、仮に4,000万円の物件だとしたら約140万円を仲介業者へ寄付することになりますよ。
契約
なめくじたちはフルリノベ物件も含めて4〜5軒内見しましたが、結局は自分たちで見つけた建売住宅の建築会社へ直接アポイントを取って、モデルルームの内見や打ち合わせなどをしました。
仲介業者にタダ働きさせてしまったがしょうがない
もうこの時点では土地や家屋、間取り、設備などの基礎知識が頭に叩き込まれた状態だったので、素人ながら割とスムーズに説明を受けて理解したり質問したりすることができたと思います。
※ちなみに奥さんはお金や保険、契約絡みを担当していました
最終的にGoと判断したら、後は業者と相談しつつローン審査、重説、契約みたいな感じです。
クロスと床材指定
売買のGoサインが出た時点で一気にクロスと床材を決めていきます。
そう、なめくじたちが買った建売住宅は募集時点で内装工事が済んでおらず、「今ご契約ならクロス指定もできます！」という売り文句があったのです。
ウチの契約は工期的にギリギリ間に合ったので、1週間の猶予しかありませんでしたがクロスの指定を可能でした。
こっちはなめくじ担当で知識を入れていました
※壁紙や内装に関しての詳細は長いのでVol.3記事に続きます
あと可能だったのは、一部の外構設備指定とかオプション追加とかかな？
標準品からグレードを上げると当然差額は出ますが、内装指定料とかデザイン料みたいなのは全くかかりませんでした。
建売でもこういうラッキー物件があるってことです。
とはいえ逆に言えば建売なのに内外装の雰囲気を見て決められない点はデメリットなので、ものは考えよう次第ですね。
ローンについて
一般的には家を買う際には住宅ローンを組むことになります。
ローンを組むにあたって、以下の項目をどうするか考えなくてはいけません。
- 何年ローン？
- 変動金利？固定金利？
- 総額いくら？
- 頭金は入れる？入れない？
- 付帯サービスは？
- どの銀行で組む？
とはいえ住宅ローンは物件情報無しに事前審査することが不可能なので、”銀行が本気でいくらまで貸してくれるか”は購入する段になって初めて分かります。
とりあえず自分の収入からどれくらい借りられそうか目安を知りたいのであれば、各銀行のシミュレーションを使うと良いでしょう。
実際には属性や資産で金額も金利も変わります
ローンはどこまで借りるべきか
正解というつもりは無いですが、なめくじ夫婦のローンについての考えを共有します。
当然毎月の返済額は無理なく支払える額という前提ですが、その範囲で借りられる最大額を借りるべきと考えます。
というのも、このインフレ化において投資に回す手元のキャッシュが無い状態はとても損だからです。
なので我々は頭金無しフルローンで最大額を借りられる金融機関を探しました。
今後も変動金利はしばらく上がっていくと思われますが、投資のパフォーマンスの方が（特にNISAは）明らかに上回るので最大ローンを組む方がどう考えてもお得です。
金利が1〜2%上がろうがさすがに返済でキャッシュアウトはしないので
住宅ローンの最大恩恵額とか頭金なしだと金利が上がるなんてのは、正直に言えば些末な議論です。
住宅ローンは（変動金利なら）低金利の優良ローンなので、借りられるだけ借りるべきと考えています。
ただガッツリローンを組んで毎月の返済額が苦しい場合は、この限りではないので注意してくださいね。
フラット35は…うん、まあ好きな人は選んだらいいんじゃないかな。
ローンの年数
ローンを組む年齢にもよりますが、基本的にはローン年数も伸ばせるだけ伸ばすといいと思います。
だってそれで余らせたキャッシュを投資に回した方がお得なんで。
それに長く借りても、状況に応じて借り換えとか繰り上げ返済とかの選択肢もある訳ですし。
ただ「50年ローンにすればなんとか毎月の返済額が支払えるようになる」みたいな無茶な計画は駄目ですよ。
それは残クレでヒーヒー言いながらアルファード乗っている人と本質的に同じです。
ローン年数を伸ばすほどいいというのは、あくまで25〜35年ローンであっても毎月返済額が全く問題ない人に限った話です。
ローン審査について
ローン審査については基本的に奥さんへ一任していたので細かい解説や紹介ができません。
ただ低金利と手厚い団信保障の内容で知られている（らしい）住信SBIネット銀行さんについては、ウチも審査を出しましたが総合評価としてちょっとイマイチでした。
というのもセンターから来る連絡の担当者が毎回違っていて、都度こちらの事情や要望を説明し直すのが大変だったり、先方の説明も前の担当者が言っていたことと違ったりみたいなのが多くて妻が大変そうでした。
物件の契約期限ギリギリになってから、一から審査し直しみたいな話にもなりかけましたし…。
もちろんコミュニケーションのことなので、先方だけに非があるとは言いませんが、認識の齟齬が多くてストレスがあったのは事実です。
また審査結果の内容についても正直ちょっとこちらとしては物足りず、結局同金利で額面が大きいauじぶん銀行さんのお世話になりました。
保障も厚いしコミュニケーションコストも低い◎
とはいえあくまで”ウチの場合は”というだけなので、どこで住宅ローンを組むべきか、くれぐれもご自身でしっかり考えてくださいね。
団信保障内容もそうですし金利0.1%だけでも返済額が100万円単位で変わる話ですから！
保険詳細に関してはケースバイケースが多すぎるため解説は割愛します。悪しからず。
最後に
これでvol.2は終了で、次が最後の記事となります。
どうぞお楽しみに！
ではまた次の記事でお会いしましょう！
